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发展商避免房产交易纠纷方法

来源:王胜军律师网 | 作者:王胜军 | 时间:2017/11/20

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  发展商避免房产交易纠纷方法

  一、开发房产项目应有充裕的资金支持

  房产开发是一个资本密集型行

  业,需要充裕的资金支持,开发房产项目,对房产开发企业的资质与实力有很高的要求。可以说,现在房产市场上产生的纠纷,根源大多数在于发展商资金不足。在开发过程中,一些发展商由于自身不具备这种实力,又无力追加投资,因此便会捉襟见肘、处处缺钱,以致被迫拖延时间、降低标准、偷工减料,最终轻则项目开发出现问题,与购房者产生纠纷,重则整个项目由此搁浅,发展商与购房者都遭受惨重损失。因而,发展商在开发某个项目之前,应通盘规划,作好预算,根据自身的实力量力而行,不可

  为追求利润盲目上马,导致项目开发的失败。

  当然,发展商应具有雄厚的实力并不意味着开发项目所投入的资金必须全部都由发展以一已之力来承担,这不符合市场经济的规律。房地产市场是一个开放、参与者众多的市场,来自房地产金融机构的资金支持在房地产业中起着支柱的作用,现阶段进入房地产金融领域的机构主要还是银行,以后随着房地产金融市场的发展,还将有住宅金融公司、保险公司、担保公司、证券公司、住宅基金等金融机构进入房地产业。一般而言,发展商开发一个项目投入的资金,有一半或更多是银行等金融机构提供的。因而,发展商应与银行等金融机构建

  立良好的合作关系,以在项目开发阶段取得开发贷款与流动资金贷款,在房产销售阶段取得个人住房。但是,取得金融机构资金支持的条件是较严格的,尤其近一段时间来,国家加强了对金融业的监督力度,房地产金融尤为明显。要取得金融机构的资金支持,发展商应具有良好的资质与信誉,具备按期偿还贷款的能力,能够成功地开发该项目并获得预期的利益,而发展商作好下面几个环节的工作将对达到以上几个条件起到重要的作用。

  二、开发之项目不存在法律上的瑕疵

  房产开发是一个系统、长期的工程,要求具有完备的审批手续、通盘的规划、灵活的策略与统一的指挥。有一些项目,其用地尚未国有化,只有乡镇的用地证明,或虽是国有土地,但未交付国有,或规划与开工手续等不完善,开发这样的项目具有很大的风险,发展商一定要完备相关手续,不留下障碍与后遗症。

  还有一些项目,是一方出资金,一方出土地进行联建、合建,或两方、数方共同投资开发,或一个项目先后经过几方参与,这样就存在合作各方在长期开发过程中的协调、配合以及权利义务的问题。联建、合建的各方一定要在事前详尽地约定各方的权利义务,以及出现情况与问题时的处理办法,作到有据可依,避免出现有好处大家争,承担义务时大家躲的局面。对于先后有多方参与的项目,发展商在接手之前要详细了解该项目的历史与现状,了解是否存在隐藏的债务,是否有不利于已的合同,并最好约定如出现上述债务与合同时,由项

  目转让方承担义务。总之,联建、合建或开发二手项目时,一定要制订一个详细、完备的合同,规范各方的权利义务,避免争议,保证项目的成功开发。

  三、加强质量管理

  质量是房产的关键,是购房者最关心的地方。对购房者而言,所购房产的质量不仅直接影响其住用的安全、舒适,也影响其投资的收益。如果交房时,购房者发现所购房屋主体不稳、墙皮脱落、门窗倾斜、管道漏水、装修不符合标准,则出现纠纷是势所必然的。因而发展商应花大力气加强质量管理,一方面要挑选优秀的设计、施工队伍,另一方面要随时监督、检查施工的进程,发现问题及时与施工方协调解决,保证向购房者交付的都是质量过硬的房产。

  四、信守承诺,严格履行义务

  信誉对房产发展商而言是非常重要的,它不仅关系到发展商是否能取得金融机构的资金支持,也关系到客户是否放心购买该发展商开发的房产。为什么有的发展商开发的项目一个比一个火,而有的发展商只开发了一两个项目就在业内名声不佳、难以为继,就是一个是否信守承诺的问题。在目前行业管理越来越严格,购房者的法律意识越来越强烈的形势下,漠视自己的承诺与合同义务将遭到市场的报复。许多项目出现的纠纷主要就表现在发展商不能严格履行承诺与合同的约定上,如面积差异,延期交房,配套设施和装修标准与约定不符,

  设计发生变更等。信守承诺,不仅是严格履行买卖合同中规定的义务,还应包括销售过程中对客户作出的口头承诺以及广告宣传等。期房销售中,购房者所依据的就是发展商的承诺与合同的约定,而无法见到实物,因而发展商一旦作出一定的承诺,就要尽力兑现,欺骗、敷衍客户,只能引发纠纷,最终给自己造成损失。

  五、加强与客户的沟通

  一般而言,期房销售出去后,距实际交付尚有一个阶段,发展商不能认为房产一旦卖出去,就万事大吉,从此可以对客户不闻不问,只等交房的时候通知客户前来办理入住手续。在这一阶段,购房者时刻在关注该房产的建设、销售,发展商应当主动把项目进展情况告知购房者,对于项目开发过程中遇到的一些困难以及发展商作出的一些变动,也要及时通知购房者,以体现发展商的诚意,取得购房者的谅解。如出现不能按期交房、设施也装修有较重大的改变等情况时,也不应一律回避、隐瞒事实,而宜积极与购房者沟通,并拿出解决问题

  的方案。现在的购房者法律意识得到较大提高,有些购房者本身就是法律工作者、新闻从业人员或房地产业内人士,了解房地产市场运作规则,具有一定的社会影响力,试图向他们隐瞒或回避事实是不现实的。正确的作法是及时与购房者沟通,把关系购房者利益的情况及发展商的困难作出说明,并拿出解决问题的方案。从某种角度而言,购房者与发展商的利益是一致的,即顺利、准时交付符合要求的房产,在这个共同的利益取向上,一些问题当能得到解决。

  六、正确处理违约责任

  违约责任是一方违反合同义务所应承担的责任,包括履行义务、重作、修理、支付违约金、赔偿经济损失等,其用意在于惩罚违约方,补偿守约方。房产交易中设定违约责任是为了促使交易双方严格履行义务,使交易行为顺利完成,因而无论是发展商,还是购房者,都应严格履约以避免承担违约责任。然而作为房产交易中的主要义务方,发展商面临违约责任的可能性要大得多,如交付延期、品质不符(从主体结构、配套设施、会所、绿地、车库到室内装修的每个部分等)面积差异、设计变更等方方面面,在我国目前的房地产市场条件下,发展商开发一个项目而不存在违约行为的可能性是不大的,关键在于违约行为出现后如何处理由此产生的违约责任。如前面所述,发生违约行为后,发展商宜尽量与购房进沟通,争取取得购房者的谅解,如果确属较重大的违约行为,而又无法与购房者达成谅解,那么,着眼于长远,主动承担违约责任不失为明智之举。

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