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济南市国有土地上房屋征收评估技术规范

来源:王胜军律师网 | 作者:王胜军 | 时间:2019/8/1

济南市国有土地上房屋征收

评估技术规范

第一章  

第一条  制定依据

为规范我市国有土地上房屋征收评估行为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》(市政府令第248号)和《房地产估价规范》等有关规定,结合本市实际情况,制定本规范。

第二条  适用范围

本市市辖区内国有土地上房屋征收评估以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用本规范。

本规范所称房屋征收评估,包括被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估、被征收住宅房屋室内装饰装修价值评估等。

按照被征收房屋产权用途划分,房屋征收评估的类型包括:住宅房屋、非住宅房屋(商业、办公、工业、仓储及其他)。

第三条  估价目的

被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。

被征收住宅房屋室内装饰装修评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人协商被征收住宅房屋室内装饰装修价值的补偿提供依据,评估被征收住宅房屋室内装饰装修价值”。

第四条  价值类型

住宅房屋征收评估的价值是按照被征收住宅房屋所处区位新建普通商品住宅的市场价格结合房屋结构、楼层、朝向、成新等因素修正后的征收补偿价值。

用于产权调换房屋的价值为公开市场价值,价值内涵应当根据估价对象的具体情况进行准确表述。

非住宅房屋征收评估的价值是指被征收非住宅房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额,是被征收非住宅房屋的公开市场价值。

被征收住宅房屋室内装饰装修价值评估的价值为在用价值,价值内涵应当根据估价对象的具体情况进行准确表述。

被征收非住宅房屋的装饰装修价值包含在非住宅房屋的整体评估价值中,如需单独分离出装饰装修的价值,当事人应另行委托。

房屋征收评估不考虑租赁、抵押、查封等他项权利限制的影响。

第二章  基本规定

第五条  委托合同

房屋征收评估一般由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构(以下简称评估机构)出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明下列事项:

(一) 委托人和评估机构的基本情况;

(二)负责本评估项目的注册房地产估价师;

(三)估价目的、估价对象、价值时点等评估基本事项;

(四)委托人应提供的评估所需材料;

(五)评估过程中双方的权利和义务;

(六)评估费用及收取方式;

(七)评估报告交付时间、方式;

(八)违约责任;

(九)解决争议的方法;

(十)其他需要载明的事项。

第六条  评估基础资料

受托的评估机构应要求委托人提供以下资料:

(一)征收评估委托书;

(二)房屋征收决定公告;

(三)被征收房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《不动产权证书》;

(四)被征收房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表;

(五)产权调换房屋的权属证明资料及规划、设计资料;

(六)其他与征收评估有关的资料。

第七条  估价机构基本要求

评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第八条  现场查勘

评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,对估价对象的位置、周围环境、估价对象的外观、建筑结构等状况进行查勘,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实,同时搜集补充估价所需的其他资料,对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等,做好实地查勘记录,并妥善保管。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

由于被征收人的原因不能拍摄被征收房屋内部状况照片的,可以参照被征收房屋同建筑楼幢内或相邻的大小、户型相似房屋的现场查勘情况,作为被征收房屋实物状况的参照依据,但在评估报告中应予以披露和说明。

房地产估价师在现场查勘中发现被征收房屋的性质、实际用途、面积、建筑结构、权属记载等与委托人提供的被征收房屋情况不一致的,应当作出书面记录,经委托人书面确认后进行评估。

房屋征收部门应当在评估资料提供、现场查勘等方面对评估机构给予配合,不予配合的,评估机构有权拒绝出具评估报告。

第九条  报告出具

评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供初步评估结果。初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将初步评估结果在征收范围内向被征收人公示,不具备公示初步评估结果条件的非住宅房屋,应当在具备评估条件时逐户送达评估报告。

公示期间,评估机构应当安排注册房地产估价师对初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,评估机构应当修正。

初步评估结果公示期满后,评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

征收补偿评估的货币单位(单价、总价)应精确到人民币元。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上(含2名)注册房地产估价师签字,并加盖评估机构公章,不得以印章代替签字。

整体评估报告按《房地产估价规范》的标准格式撰写,分户评估报告可采用表格等简明形式。

分户报告应载明下列事项:

(一)被征收人姓名(名称);

(二)委托人名称;

(三)估价机构名称及盖章;

(四)估价对象;

(五)价值时点;

(六)估价目的;

(七)估价依据;

(八)价值类型;

(九)估价方法;

(十)估价结果;

(十一)注册估价师签字/盖章;

(十二)需载明救济途径,即对评估报告有异议的处理方式;

(十三)其他需要说明的事项。

第十条  报告使用期限

征收估价报告中应说明使用有效期。

报告使用有效期自出具正式评估报告之日起一年内有效。

第十一条  复核与重新评估

被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。

被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原评估机构申请复核评估。

申请复核评估的,应当向原评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

复核评估费用由原评估机构承担。

第十二条  技术鉴定

被征收人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向济南市国有土地上房屋征收和拆迁评估专家委员会(以下简称评估专家委员会)申请鉴定。

评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内,对申请鉴定评估报告的估价程序、估价依据、估价假设、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等评估技术问题进行审核,出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定,评估报告不存在技术问题的,应当维持原评估报告;评估报告存在技术问题的,出具评估报告的评估机构应当改正错误,重新出具评估报告。

房屋征收评估鉴定过程中,评估机构应当按照评估专家委员会要求,就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的,有关单位和个人应当协助。

鉴定费用由申请人承担。但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原评估机构承担。

第十三条  资料存档

房屋征收评估业务完成后,评估机构应当将下列资料与评估报告(含技术报告)共同整理归档保存:

(一)房屋征收评估委托合同;

(二)房屋征收决定公告;

(三)已登记房屋的产权证、土地使用证、不动产权证书及有关材料和未经登记建筑认定处理情况等资料;

(四)评估对象的实地查勘记录等资料;

(五)复核评估申请与复核报告(如涉及复核);

(六)其它涉及评估项目的必要资料。

整体评估报告和分户评估报告应有纸质与电子文档,评估报告及有关资料的保存期限应不少于三十年

第三章  住宅房屋的评估

第十四条  基本概念

被征收的住宅房屋,补偿价值按照其所处区位新建普通商品住宅的市场价格,结合被征收房屋建筑结构、楼层、朝向、新旧程度和装饰装修情况等因素评估确定。

新建普通商品住宅是指房屋征收公告发布时近期建成的,按照国家规定的建筑设计标准和质量安全等技术规范建造,功能齐全、价格合理、能够满足居住生活需要的一般性商品住宅。

第十五条  住宅房屋分类

按照房屋层数不同,住宅可分为平房、低层住宅(2-3层)、多层住宅(4-6层)、中高层住宅(7-9层)、高层住宅(10层以上);

按照套型设计不同,住宅可划分为成套住宅(包括单元住宅与独门院落)、非成套住宅;

按照建筑结构不同,住宅可划分为简易结构、砖木结构、砖混结构、钢混结构等。

本条第二款规定的成套住宅是指按照套型设计,每套住宅设有卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间的住宅;非成套住宅是指按照套型设计,每套住宅设计中缺少上述一项或者多项基本空间的住宅。

第十六条  住宅房屋评估技术路线

(一)测算新建普通商品住宅的市场价格。采用适宜的评估方法评估确定被征收房屋所在区位内的新建普通商品住宅的市场价格。

该区位内有已建成该类新建普通商品住宅的,优先采用比较法,评估时应当依据其销售均价,确定该区位的新建普通商品住宅市场销售价格。该区位没有该类新建普通商品住宅的,可以采用成本法或其他评估方法。采用成本法时可以依据拟新建项目立项、规划、用地批准文件以及设计图、建设标准、配套设施标准,推算该项目的新建普通商品住宅的市场销售价格。

(二)确立评估基准房。在征收项目范围内根据被征收房屋的结构、套型进行分类,每类住宅均设定“标准样本住宅”作为评估基准房。

(三)测算基准价格。按照被征收房屋所在区位内的新建普通商品住宅的市场价格,进行结构、套型调整,测算各类评估基准房的基准价格。

(四)确定被征收房屋的评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较,进行成新、楼层、朝向调整后得出各被征收住宅房屋的评估价格。

第十七条  新建普通商品住宅市场价格的评估

新建普通商品住宅市场价格的评估宜选取两种或两种以上评估方法进行评估;评估方法应当优先采用比较法或成本法。

  1. 比较法

    采用比较法评估新建普通商品住宅基准价格的计算公式为:新建普通商品住宅的价格=可比实例价格±P1±P2±P3。

    1.P1-交易情况修正。进行交易情况修正,应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的成交价格调整为正常价格。

    2.P2-市场状况调整。进行市场状况调整,即将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。市场状况调整宜采用类似房地产价格变动情况或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动情况或指数时,可根据当地房地产价格的变动情况和趋势做出判断,给予调整。

    3.P3-房地产状况调整。进行房地产状况调整,即将可比实例在其实物状况下的价格调整为在新建普通商品住宅实物状况下的价格;房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整。

    4.进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时,应符合下列规定:

    (1)分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%,共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30%;

    (2)经修正和调整后的各个可比实例价格中,最高价与最低价的比值不宜大于1.2;

    (3)当幅度和比值超出本条规定时,宜更换可比实例;

    (4)当因估价对象或市场状况特殊,无更合适的可比实例替换时,应在估价报告中说明并陈述理由。

    普通商品住宅的基准价格按比准价格的算术平均值或加权平均值确定。

    采用比较法进行评估时,应在被征收房屋同一供求圈搜集成交时间一般不超过12个月的市场交易实例,并确定与估价对象的区位、公共配套设施、户型设计优劣、装修标准相当等相近的3个以上可比实例。可比实例所在的建设项目应为新建或者建成年限小于5年。

    本规范所称案例以建设项目为基本单位。(实例的均价可根据在售新楼盘均价,或已完成楼盘的二手房均价。)

    (二)成本法

    新建普通商品住宅的价格由普通商品住宅开发成本和开发利润构成。

    1.普通商品住宅的开发成本包括土地取得费用,平均建设成本、管理费用、投资利息、销售税费。

    2.土地取得费用的计算按《城镇土地估价规程》的相关规定进行计算确定。

    3.建设成本包含勘查设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施费等费用。

    4.管理费用一般取值为土地取得成本和建设成本的3%-5%。

    5.投资利息按中国人民银行公布的同期(一年期)贷款利率和合理的建设工期计算确定。

    6.销售税费包含销售费用、增值税、城市维护建设税、教育费附加。销售费用一般取值不高于销售收入的3%,增值税暂按预征3%计取,城市维护建设税、教育费附加按有关规定计取。

    7.普通商品住宅的利润以销售利润率计算,一般取值15%-25%。

    第十八条  低容积率独立院落房屋的评估

    对于按证载及认定为合法的房产、土地面积计算容积率低于0.8的独立院落私有房屋,容积率在0.8(含)-0.7部分,每降低0.01,被征收房屋的评估价格增加1.5%;容积率低于0.7(含)部分,一般每降低0.01,被征收房屋的评估价格增加2%。以上修正系数累进计算。

    独立院落是指具有独用通道出入和独立土地、房产权属证书及认定为合法的低层私有住宅院落。

    第四章  非住宅房屋的评估

    第十九条  评估方法

    非住宅房屋的评估一般采用两种以上的评估方法进行评估。只能采用一种方法的,应当说明原因。评估时能采用比较法的应当优先采用比较法,凡有收益的房屋可采用收益法进行评估。
        采用收益法评估时,房屋的收益、费用、报酬率的计算应当符合《房地产估价规范》的有关规定。

    第二十条  商业用房的评估

    本条所述商业用房系指商业服务、旅游、金融保险、电讯信息等行业的经营用房。

    采用比较法对商业用房进行评估时,选取的市场可比实例应为估价对象同一供求圈内,档次相当、权益性质相同,面积接近;选取的可比实例规模一般应当在估价对象规模的0.5-2倍范围内;交易日期原则上不超过一年;价值类型与所选用的估价方法匹配。

    第二十一条  办公用房的评估

    办公用房的评估按照办公房屋的规模、档次、设施设备等,可将办公用房划分为商务办公用房、行政办公用房、其他办公用房等。

    办公用房评估应当充分考虑其区位、建筑规模、楼宇档次、设施设备、车位配备、经营业态、物业管理水平等影响办公房屋价值的因素。

    行政办公用房和独立办公楼宇,不能采用比较法和收益法进行评估的,可以采用成本法进行评估;评估时应当综合考虑建筑物和土地以及其设施设备相结合所形成的房地合一的价值,必要时应当做市场状况修正。

    第二十二条  工业仓储用房的评估

    按照工业仓储用房的区位、通用性、建筑规模、内部配套设施、用途等,可将工业用房划分为通用性工业用房和专业性工业用房、仓储性工业用房、办公性工业用房、企业总部基地等。

    工业用房能够采用比较法等方法评估的宜采用比较法等方法进行评估;采用成本法评估的,建筑物、构筑物、地上附着物和其他定着物采用成本法求取重置价值,土地使用权价值可采用基准地价修正法、成本逼近法和市场比较法求取。

    通用性工业用房、仓储性工业用房、办公性工业用房、企业总部基地工业用房,能够取得交易案例和市场租金的,可以采用比较法和收益法进行评估。

    第五章  产权调换房屋的评估

    第二十三条  分类及价值类型

    用于产权调换的房屋包括已建成的现房和在建、待建的期房两种情形。

    除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外,用于产权调换房屋的价值为公开市场价值。

    第二十四条  产权调换房屋评估的基本规定

    用于产权调换的房屋为现房的,按《房地产估价规范》的相关规定进行价值评估。

    用于产权调换的房屋为期房的,评估时应当依据委托方提供的经规划部门批准的产权调换房屋规划设计方案等资料,假设评估对象在估价时点已按照房屋设计文件和房屋验收标准建成,采用比较法、收益法、成本法等评估方法评估估价对象的市场价值,并出具评估报告。

    产权调换房屋的评估结果为分户价格。评估时先评估基准楼层的单价,进行楼层修正得出其他楼层的平均单价后,再根据各楼层各户的朝向、户型、面积等因素进行修正,计算得出各楼层的分户价格。

    第六章  其他房屋的评估

    第二十五条  其他房屋的分类及评估的基本规定

    按照房地产的用途和实物状态,其他房屋包括:学校、医院、加油站、加气站、农贸市场、影剧院、游乐场馆、体育场馆、交通设施、公用设施等建筑。

    上述房屋能够产生收益的,应当采用收益法进行评估;无法取得收益或者不能够产生收益的,可采用成本法进行评估。

    加油站、加气站等在实际经营中存在特许经营权的房屋,采用收益法评估时,其收益价值中应当包含其特许经营权所带来的价值,但在客观收益中应扣除其行业平均利润。不含特许经营权的,可只采用成本法进行评估。估价报告应明确估价对象的价值类型和价值内涵。

    第七章  被征收住宅房屋室内装饰装修价值评估

    第二十六条  基本概念

    室内装饰装修是指建筑主体工程完工以后,为了满足使用功能的需求所进行的装饰、装修(如门、窗、栏杆、楼梯、隔断等配件的装设,墙面、柱梁、顶棚、地面、楼层等表面的修饰)。

    第二十七条  评估方法

    被征收住宅房屋室内装饰装修价值评估采用成本法,即:房屋装饰装修补偿价格=装饰装修项目重置价格×成新率。

    装饰装修项目重置价格根据实际装饰装修项目、用料、工程量、房屋装饰装修工程定额标准的有关规定及房屋装饰装修市场价格等评估确定。

    住宅房屋室内装饰装修耐用年限一般为10年,估价师应当结合估价对象实际情况综合确定其成新率。

    被征收房屋室内装饰装修折旧采用直线折旧法和实际观察法进行计算。一般情况下,装饰装修综合成新率不低于30%。

    第八章  其他类型房屋评估及特殊事项处理

    第二十八条  在建工程的评估

    在建工程可采用假设开发法或成本法评估,以政府管理部门批准的规划用途、参数或规划设计方案等进行评估,工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。

    第二十九条  临时建筑的评估

    临时建筑采用成本法评估。

    临时建筑的价值根据工程成本费用结合剩余使用年限评估确定。

    临时建筑评估价值=工程成本费用×剩余使用年限/批准使用年限。

    第三十条  其他非住宅征收评估问题处理

    (一)评估机构可以接受房屋征收部门委托,对大型、特殊机器设备的迁移费进行评估。机器设备迁移费评估的主要内容包括:因征收房屋造成的可恢复使用机器设备的拆卸、搬运和安装费用,无法恢复使用机器设备的价值。当在估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时,可寻求相关专家或单位提供专业帮助,再以相关专家或单位出具的专家意见为依据进行估价,并在估价报告中进行说明。

    (二)关于划拨土地的处理

    征收评估时涉及的被征收非住宅房屋的合法用地为划拨时,应将其占用的合法用地国有土地使用权中包含的政府收益部分予以扣除,政府收益的计算标准按有关规定执行。

    (三)关于房屋所有权证、土地使用证证载用途及实际用途不相一致情况的处理

    1.若土地证载用途与房产证载用途不一致,但房产证或土地使用证证载用途与实际用途一致,可按房产证载或土地使用证证载用途评估。

    2.若土地证载用途、房产证证载用途、房产实际用途均不一致,可按照最高最佳使用原则合理确定一种用途进行评估,评估时被征收房屋的补偿价值应从所评估的房地产市场价值中扣除按最高最佳使用原则确定的土地用途评估的价格与按土地证载用途的土地评估价格的用途差额。

    (四)关于房屋所有权人和土地使用权人不一致的处理

    对于房屋所有权人和土地使用权人不一致,并双方对分割无争议的,应采取合理的方式分割房屋和土地的价值。

    (五)非住宅房屋土地使用权面积分摊方法

    被征收非住宅房屋没有单独土地使用权证的,评估时其占用的土地使用权面积按照实际容积率进行分摊。  

    不适合用实际容积率分摊被征收房屋占地面积的,可按以下方式处理:1.若非住宅房屋为单层,可按容积率0.8计算其占用的土地使用权面积; 2.若非住宅房屋为2层,可按容积率1.0计算其占用的土地使用权面积;3.若非住宅房屋为3层及以上,可按容积率1.3-1.5计算其占用的土地使用权面积。

    (六)未登记建筑的评估

    对于尚未进行产权登记的房屋,须以依法出具的认定结果为产权依据进行评估。违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估。

    第九章  附则

    第三十一条  职业道德

    房地产评估人员和评估机构对委托人提供的情况和资料应当保守秘密。

    房地产评估人员和评估机构应坚持独立、客观、公正原则,不得出具虚假评估报告。

    征收补偿评估涉及两个以上评估机构的,房地产评估人员和评估机构之间应相互尊重,并可以就评估的有关事项进行沟通交流,不得有诋毁、贬低他人的言行。

    房地产评估人员和评估机构不得允许他人借用自己名义从事征收补偿评估业务。

    评估机构应执行国家物价部门或政府相关部门规定的评估收费标准,不得以不正当理由或名目收取额外费用,也不得降低收费标准,进行不正当竞争。

    第三十二条  其它

    本规范将“评估”与“估价”作为同义词来使用。本规范未作规定的,应按照国家、省市等有关评估规定执行。征收评估报告不适用于房屋征收补偿目的以外的其他任何用途。

    第三十三条  解释部门

    本规范由济南市住房和城乡建设局及济南市国有土地上房屋征收和拆迁评估专家委员会负责解释。

    第三十四条  适用范围说明

    本市市辖区含历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘区、济阳区、莱芜区、钢城区、高新技术产业开发区。商河县、平阴县参照执行。

    第三十五条  实施时间

    本规范自2019年7月30日起施行,原《济南市国有土地上房屋征收评估技术规范》(试行)(济建发〔2013〕15号)同时废止。本规范施行前已依法作出房屋征收决定的项目,继续沿用原有规定。


上一条:已经是第一条了 下一条:关于因履行工作职责感染新型冠状病毒肺炎的...
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